疫情大流行，人们不断对城市反思。《TheEconomist》9月版有一篇文章讨论了土地产权确认对非洲经济发展和城市增长的意义。对存在土地产权二元结构的其他发展中国家来说，非洲的故事并非独有。
下发不动产契据远远不够
在南非开普敦的郊区利沙（Khayelitsha，义为“新家”），建筑工人们在路易莎的房子外忙得不可开交。49岁的路易莎打算在自家后院盖八套单间公寓，再以每月兰特（约合美元）的价格出租。这次改造几乎能使她的房子升值三倍，从大约57万兰特涨到万兰特。对路易莎来说，这些钱可以改变了她的生活。她已经做奶奶了。仓库的工作每月仅能挣到五千兰特。路易莎强忍着眼泪说：“我的梦想成真了。”路易莎的梦想之所以能成真，是因为她的毅力，也因为她和大部分人不一样——可以证明她对不动产的所有权。在创业公司Bitprop的帮助下，路易莎证明了自己对这片土地的所有权，再凭借契据为建设工程筹资。Bitprop还为她的公寓进行了设计。在接下来的几年里，她将与Bitprop分享租金收入，直到支付完给Bitrprop的费用。此后，租金收入和资产增值，就都归路易莎所有。路易莎的故事体现了产权的潜在力量。二十年前，秘鲁经济学家赫尔南多?德?索托（HernandodeSoto）出版了《资本的秘密》（TheMysteryofCapital）一书。他指出，如果没有正式的不动产契据，数十亿穷人居住和工作的房子就是“死资本”。据索托估计，这些资产价值9.3万亿美元，相当于今天的13.5万亿美元。受到索托的启发，在过去二十年间，发展中国家掀起了绘制产权地图、划分土地的热潮。至年，世界银行交付了34个土地赋权和登记项目，价值超过十亿美元；而至年，这类项目只有三个。然而，还有很多产权的价值没有得到实现，尤其是在非洲。非洲约90%的农村土地还没有正式登记，仅有4%的非洲国家绘制了首都私有土地的地图，并为土地赋权。善意的改革者，往往忽视了无数其他因素，比如传统、其他法律、国家保护人民产权的能力等。这些都会影响产权的有效性。他们还低估了既得利益者，如传统领导人和城市精英，阻碍产权改革的能力。新冠疫情突出了产权没有保障的危害。新失业的租户付不起租金。权贵们认为，所有人的注意力又都在疫情上，自己可以逃脱欺诈罪的惩罚。因此把人赶出家门和掠夺土地的事情越来越多。新冠病毒对经济的影响非常严重，一些非洲国家面临着“失落的十年”。因此，他们比以往任何时候，都更需要促进增长的改革。01
来源：“AninformalsettlementresidentinNairobi,Kenya,demandsanendtoforcedevictionsonWorldHabitatDay.”CitiesAlliance,citiesalliance.org/index.php/newsroom/news/news/stop-forced-evictions-africa.
历史经验表明，非洲土地改革举步维艰。殖民时期，各地的政策各不相同，但白人统治者常将大片土地划为“无主之地”，并占为己有。正式的房屋产权留给了殖民者和欧洲公司。其余的农业土地被赋予“传统”使用权，这意味着这些土地可以使用，而不能拥有，而且总会被国家没收。国家认可的“部落”领袖控制着土地，殖民者再通过他们间接统治国家。大多数非洲国家在独立后，政府保持着双轨体制。在国家机构中，城市精英取代了白人殖民者，但农村地区的传统使用制依然存在。直到20世纪末，将更多土地产权正规化的想法才开始流行起来。当时，没有产权就会阻碍发展的观点，已经十分普及。非洲拥有世界上一半可用、未开垦的土地，其现在的农业生产力还远低于实际潜力。这对经济增长来说是巨大的累赘。农村居民没有地契，他们外出时也不能把土地租出去，担心被别人夺走。这就阻碍了农村居民向工资更高的城市迁移。无保障的使用权也会让城市更穷。在人口密集的城市，人们可以方便交流想法和找工作。但非洲城市的扩张效率低下。世界银行估计，非洲一些国家有30%的土地没有建设，而巴黎这个比例是14%。使用权重叠的制度是造成低效率原因之一。在乌干达的坎帕拉，完全持有权、租赁权、传统权利和“双重所有权”等体系混杂在一起，搅乱了正规土地市场（见下图）。年乌干达的产权情况
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来源：“Apatchworkofpropertyrights.”TheEconomist,12September,
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