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回头看历史NDP执政下的温哥华房价

来源:坎帕拉 时间:2020/1/13

历史是一面镜子。当我们迷茫的时候,不妨回头去看看历史,或许能在历史里找到答案或者得到启发。当前的温哥华房市,就让人处于一种困惑的状态。有一些媒体文章不断地说,房价到底了,现在是抄底的好时机,也有人说房市还没调整到位,还得继续跌。那究竟孰是孰非呢?没有人能说清楚。因为这是对将来的预测,就像天气预报一样,对未来的情况,谁也不能打保票。当然,有不同的意见存在是有道理的,是符合现实情况的。套用一句电视剧里的台词就是市场里需要有不同的意见,就是需要有人看跌,有人看涨,这样才会有成交,如果大家都一致看涨或者一致看跌,也就没法交易了。

在NDP的执政下,大温的房市将会怎么样变迁呢?这个问题可能从NDP上台的时候就开始困扰着大家。我想起去年春天的时候,我去南素里给一个买卖的房子做估价,卖家房主是个老年人,一看就是大房换小房,卖了房子去养老的情况。卖方的地产经纪也是个长者,我猜测得有60多岁的年纪,我就顺便请教年长的经纪如何看待NDP上台后房价的情况。长者经纪轻声地叹口气说,NDP上台房价会阴跌10年。看我不太相信的样子,长者经纪就微笑着说,你做地产没多少年吧,我做地产经纪有40多年了,我知道,因为我经历过!我心里听了咯噔一下,因为我自己也是刚加了杠杆,换了大房子。那就赶紧回头查历史吧,看看历史上NDP执政下的温哥华房价情况。

现在每个月的大温地产局的房市数据统计报告里,最后都会附上一个图。就是大温地区从年以来的房屋成交均价趋势图。我觉得这张图里蕴藏的信息量极大。它描述了从年以来共40多年的大温房屋成交均价情况。而我们这几年经历过的房市涨跌在过去的这40多年的历史里好像也能找到差不多的影子,就像是房市的几个轮回一样。就是下面这个图。

就拿从年初到现在这6年多的时间里大温房价涨跌的情况来说吧。我们只说独立屋的情况。年初的时候,大温地区独立屋的月度成交均价大约在万左右,然后一路上涨,在年初和年中的时候,出现两个差不多高的波峰,成交均价到了万左右,涨幅有60万左右,然后又从年的高点再到上个月的成交均价万左右,又跌回来了50%,大约是30万左右的跌幅。

如果再往回看年到年这6年多时间里的温哥华房价情况,也是差不多的,甚至是更剧烈的变化。在年初的时候,大温的独立屋成交均价大约是在8万左右,而到了年中的高点,成交均价就到了19万左右,涨幅超%,然后不到2年的时间,成交均价又跌回11万左右。差不多是把涨上去的又跌回来了。尤其是在年到年这3年里,独立屋的成交均价犹如过山车,一上一下,急剧震荡。而且这之后的房市盘整和恢复差不多是用了8年的时间,到年底独立屋的成交均价才又回到年高点的水平。请见下面这个放大的图。

NDP在过去的40年里有2次上台执政。一次就是现在这次,年上台。而上一次NDP上台是在年,下台是在年,正好执政了10年。我估计这就是那个长者经纪说NDP上台房价阴跌10年的来由。但是如果看这个房屋成交均价的趋势图呢,也不是阴跌十年,从NDP在年上台到年初这段时间,独立屋成交均价还是个上涨的情况。就是从年初的高点到年这段时间,的确是个震荡下行的曲线。我记得有一个很有经验的西人地产经写过一个文章,说从年到年这几年,伴随着经济衰退,温哥华的房价在这7年里总共下跌了有17%左右的样子,而且不是一下子就下跌很多,而是每年都下跌一点儿,差不多一年有个1%或者2%的样子,是个”阴跌“的情况。请见下面这个图。

当然我们在这个成交均价趋势图里是看不出那个“阴跌”的状态的。因为这是个成交均价的趋势图,不是房屋基准价变化的趋势图。我们在这个房屋成交均价的趋势图里看到很多的锯齿,没有光滑的房价曲线。独立屋的月度成交均价是最简单的一个统计数据,就是把当月成交的独立屋的价钱全都加起来,然后再除以成交的独立屋的个数,就得出个成交均价。这样的统计结果有个最大的缺陷,就是最容易受到一些意外情况的影响,比如当月有比平常更多的豪宅成交,那么当月的成交均价就会很高,再比如当月有比平常更多的低价房屋成交,那么当月的成交均价就会变得很低。所以我们在这个趋势图中看到NDP在年上台后的温哥华独立屋的月度成交均价情况是忽高忽低、锯齿特别明显的情况。这样的变化常常成为媒体文章里的这月刚“暴跌”下月又“大涨”的依据,其实这是这个统计方法的缺陷,而不是房价变化的实际情况。而在房屋基准价的趋势图里,我们看到当前的温哥华房价是平滑下降的一个趋势,那才是我们实际感受到的也是符合客观实际的一种房价下降趋势。

但不管怎样,在这个房屋成交均价的趋势图里,我们还是能辨别出NDP在年上台以后,大温的独立屋成交均价是一种震荡下行的趋势。实际上温哥华房价就是一种明显的下跌趋势,也不是阴跌的情况。看来历史又有了新的发展,怎么也不会是简单地重复过去。对于将来房市如何发展变化,我不敢妄言预测。我只想说要对市场变化一定要怀有敬畏之心,不断努力学习,房地产也是个知识密集型的行业。

下一篇房地产的文章,我想写写关于买房方面的想法。题目已经想好了,就叫做:“NDP执政下的温哥华房市:象买车一样去买房。”敬请







































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